地方政府楼市政策松绑银行不着急

继限购政策瓦解之后，相关城市又开始了新一轮限贷的放松。截至昨日，已经包括有广西、浙江、四川、福建四省与杭州、绍兴、包头、广州四市出台了相关政策，如四川的财政补贴、绍兴的二套房首付比例不低于40%、福建省的二套房认房不认贷等。业内人士认为，限贷放松成为当前地方救市的一大利器，与限购放松共同产生的作用，恐怕1加1将大于2。

不过，从目前来看，银行对于地方政府的政策松绑反应冷淡。对风险控制、商业利益等多种因素的考虑，令信贷资源对房贷尤其是首套房贷难以实质性倾斜。商业银行是否会按照政府建议落实与执行还有待观察，这也是救市效果能否达到预期的最大变数。

多地出台信贷松绑政策

据记者统计，在出台限贷松绑政策的省市，大多提及房贷利率回归基准，或对购房者进行补贴等措施，以支持首套自住需求及部分改善需求入市。

其中，多数省市强调支持首套房贷款，如广西要求落实好居民购买首套自住普通商品房贷款首付比例和利率优惠政策，四川针对向首次购买自住房提供贷款且利率不超过基准利率的金融机构给予财政补助，绍兴要求首套房贷款首付比例按规定的最下限执行、利率不超过基准利率等。与此同时，地方政府针对信贷的松绑政策中有一些方面可谓重大突破。

克而瑞房地产信息集团总裁丁祖昱认为，限贷放松与限购放松同时对市场产生作用远远大于单一政策的放松作用，1加1大于2的效应可能显现。在这种情况下，限购限贷都放松的城市接下来市场将开始趋稳，即使供求关系不可能迅速逆转，但是不会进一步恶化已成定局。

金融配合决定政策效力

据记者了解，在地方政府的政策引导下，近期确有部分城市的银行首套房贷款利率出现松动，但往往附有额外条件。在北京，招商银行虽然提供9折优惠，但要求存入相当于贷款额15%的金额作为贷款保证金。在上海，8月份农业银行200万以上商贷给出95折优惠，汇丰银行7月以来新房首套房贷款160万以上可享基准利率的96折优惠。

链家地产市场研究部张旭告诉记者，从部分重点城市银行房贷报价情况来看，首套房贷利率并未出现明显松动，大部分城市首套房贷以基准利率为主，部分外资银行提供小幅利率优惠，但出于规避风险的考虑，审批要求及其严格。上海、杭州等个别城市在贷款额度和放款时间方面略有好转，但大连、南京、青岛等城市在贷款审批方面则更为严格，周期也有所拖长。因此，各地信贷政策并未大范围实质性放松。

“据我们了解，四川出台的给予金融机构3%贷款利率补贴的政策，虽然确实已经开始实施，但这个补贴要到明年才能给到银行，所以银行并没有因为有了补贴而放贷积极性大增。”中原集团研究中心张海清认为，地方政府的救市政策执行有难度、落实不到位，也是银行冷淡的重要原因。

“限贷放松与限购放松不同，限购放松是行政命令，具有强制性，政策效果立竿见影，而限贷放松则是政府给予指导、商业银行来操作，政策效力能否落实并不完全由政府说了算。”丁祖昱认为，商业银行是否会按照政府建议落实与执行，还有待观察，这也是救市效果最大的变数所在。

银行静待监管层表态

银行是否配合成为救市的关键因素，不过，据记者了解，在监管部门未给出明确态度前，银行目前更倾向于观望，而不是积极配合。

“不清楚住建厅指导意见出台的背景，我们暂时还没什么动作，可能要等银监局的指导意见。”某股份制银行厦门分行人士昨日在接受记者采访时表示。

福建省住建厅近日发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》对开发贷和房贷的要求都有详细提及，大致的意见包括提出购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定，并希望金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行，增加住房开发贷款供应，努力配足个人住房贷款额度，优先满足个人首次购买普通住房贷款需求等。

“这是个很奇怪的事情。”某股份制银行总行人士如此评价福建省住建厅的指导意见。该人士说，限贷是否放松是央行和银监会的事情，通常地方不能干预。

至于银行会否配合各地政府的相关要求，该人士也说，还是要看监管部门的表态，银行不会轻易配合。

目前来看，银监会对房地产相关信贷投放态度并未有明显松动迹象。银监会高层在7月25日召开的2014年上半年全国银行业监督管理工作会议上发言所透露出的信息表明，防范房地产风险仍是主题。（上海证券报，记者 朱楠 周鹏峰）

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最依赖地产投资省份大排名

记者统计各省（区、直辖市）的今年上半年房地产投资占固定资产投资的比重后发现，固投中对于地产投资依赖度排名前十的分别是上海（55%）、北京（52%）、海南（46%）、贵州（33%）、重庆（33%）、广东（32%）、浙江（30%）、福建（26%）、云南（26%）、辽宁（22%）。

但多位专家表示，地产投资占固投的比重，并不能完全说明一个省份对房地产的依赖度，因为像上海和北京这样的中心城市，基建和工业投资的空间已经不大，地产投资在固投中占比高，但占GDP比重相对有限。

同时统计发现，如果以房地产投资占GDP的比重来排，前十则为海南（36%）、贵州（27%）、云南（25%）、重庆（24%）、福建（22%）、辽宁（21%）、宁夏（21%）、安徽（21%）、浙江（18%）、四川（16%），相比第一份排名，上海、北京、广东已被排除。

由此不难看出，“两榜题名”的海南、贵州、重庆、浙江、福建、云南和辽宁，是最依赖地产投资的省份。

沿海、旅游省份房产投资占比高

在各省份中，北京和上海两大直辖市的地产投资占固投比重均超50%，分列前两名。

中原地产首席市场分析师张大伟分析称，北京、上海尽管是省级行政单位，但它们是城市的概念，辖区内基本已是城区，经过多年的发展，基础设施已经十分完善，再进行大规模城市建设和工业大项目投资的空间已经很小，“（固投）分母小了，占比自然就高。”

天津是直辖市中唯一的例外。主要因为天津近年发展迅速，一大批大项目先后落户滨海新区，因此工业投资一直很高，作为分母的固定资产投资总量超过京沪之和；相反，由于不具备一线城市对全国的辐射力和吸引力，天津吸引的外来购房者相对有限，因此作为分子的房产投资相对不高。

同理，广东、浙江、福建这些南方发达省份经过多年的发展，工业投资已经比较少，基础设施也比较完善，再加上不少实体产业的资金涌向地产，因此房地产投资占比也就比较高。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，包括京、沪、粤、浙、闽等地经济条件一直为市场看好，整个人口导入速度比较快，产业集聚效应大，所以房地产开发的力度比较大。此外，当地民营经济、实体经济比较发达，在楼市发展的狂热期，很多实业资本流入了楼市，推动了楼市的高速成长。

不过，与上述发达地区相比，海南、云南、贵州的经济并不发达，但地产投资比重却很高，其中的一个重要原因是，这些省份的旅游业带动了大量的房地产开发。例如，2010年初，海南国际旅游岛建设启动后，有超过100家房地产开发企业进驻海南“跑马圈地”，一线海景土地资源日渐紧俏，大量资金纷纷涌向海南。

同样的情况也出现在云南。近几年，大量的房企涌入昆明、西双版纳等城市，扎堆发展旅游地产。此外，由于南方比较温暖，因此很多北方人会选择到南方过冬、养老。

重化、能源省份地产投资比重低

另一方面，以地产投资占固投比重倒数计，倒数前十的分别是吉林（6%）、内蒙古（7%）、甘肃（7%）、江西（8%）、青海（10%）、新疆（11%）、山西（11%）、广西（12%）、河南（14%）、湖南（14%）。

分析发现，地产投资占固投比重较低的地区，主要集中在北方重化工业、能源工业省份，以及中西部一些大城市比较少的省份。究其原因，一方面是工业投资相对较高导致分母大，另一方面是房地产投资不高导致分子不高。

虽然近年来北方很多省份如山东、天津、内蒙古、陕西的经济发展很快，内蒙古的人均GDP甚至超越了广东和福建，但这些省份以重化工业、大型国企为主，主要靠投资拉动，第三产业、轻工业、民营中小企业占比偏低，这种结构对GDP增长和政府收入的提高作用很大，但对就业和老百姓收入提高效果不大，也就是人们常说的“只长骨头不长肉”。

“有什么样的经济结构决定了什么样的收入水平，而收入水平又决定了房价的水平和房地产投资的数量。”厦门大学经济学系副教授丁长发说，很多北方和中西部省份的人均收入上不去，一些北方中心城市房价一直都在低位徘徊，土地也卖不出去。

张大伟分析称，北方很多重化工业大省，这几年工业投资量都很大，而且由于以国企为主，在工业投资的同时会附加很多房地产方面的建设。比如东北的很多棚改项目，并没有列入房地产开发投资，而是企业建设给员工居住的房子，因此算入工业投资。

“北方省份住房的市场化程度比较低，非商品化的住房占比非常大。”张大伟说，北方本身经济不发达，人口流入有限，再加上非商品化住房多，像沈阳、长春等北方省会城市房价很难上涨。

严跃进则认为，像山东这样的省份，农业经济占比较高，而农业经济背后的资源又难流入房地产领域。与之相似的是，河南、江西、甘肃等中西部农业省份、缺乏中心大城市拉动的青海等省份，房地产投资占比也比较低。

京沪粤占比高不能说明依赖度高

地产投资占固投的比重，能说明投资中的房地产依赖度，但能否说明地区经济对房地产投资的依赖程度？在记者采访的专业人士看来，两者并不能等同。

广东省综合改革发展研究院副院长彭澎认为，像京、沪、广、深等东部大城市，已经进入到工业化的后期，基础设施建设和工业投资的空间都已相对饱和，因此固定资产投资相对也不多；而内陆很多地区还处于工业化早期和中期，仍有大量的基础设施建设和工业投资，发展阶段明显不同。

因此多位业内人士认为，在衡量一个地方对房地产投资的依赖度时，需要引入地产投资占GDP比重的数据同时考虑。

如果以房地产投资占GDP的比重来排，海南以36%的比重在各省份中遥遥领先。海南以外，西南的贵州、云南、重庆，东部的福建、辽宁对房地产的依赖程度也比较高，地产开发投资占GDP比重均超过了20%。

也正是因为对地产的依赖度较高，一些地方近期加快了救市的步伐。例如，福建近日出台的“闽八条”，涉及到房地产交易、建设的所有的环节都做了全面的放松，在省级层面还是第一个。

在海南，此前的7月18日，省会海口发文中止执行商品房限购政策，不再要求购房者提供住房套数证明。

相比之下，尽管北京、上海和广东的房地产投资占固投的比重较高，但占GDP的比重却都低于全国平均水平。

张大伟认为，北京、上海、广东的产业体系十分完善，尽管房价比较贵，但这些地方对房地产的依赖度并没有那么强烈，泡沫相对也比较小；而像海南、云南等地，由于产业体系不够完善，经济发展对房地产的依赖度相当高，形成一定的泡沫。（第一财经日报，记者 林小昭）

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